Vender una casa en el Maresme tiene dos grandes partidas: los impuestos (la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia) y los gastos de la operación (certificados, cancelación de la hipoteca, notaría de la matriz y honorarios de la agencia). En una venta con beneficio, los impuestos suelen ser la parte más importante; los gastos de vender un piso, en cambio, son más previsibles y se pueden calcular desde el primer día.
Lo que te interesa de verdad es otra cifra: cuánto te quedará limpio cuando todo esté pagado. Te explicamos cada concepto, quién lo paga, cuándo se paga y cómo estimarlo antes de poner la casa en venta.
Resumen: qué pagas al vender tu casa
Esta tabla resume los conceptos que asume el vendedor en una operación habitual en Cataluña. Las cifras orientativas proceden de la guía de impuestos y gastos de vender una casa de Fotocasa; los impuestos dependen siempre de tu caso.
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo | Cuándo |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Según suelo, años y municipio | 30 días hábiles tras la venta |
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Del 19 % al 30 % de la ganancia | Declaración de la renta siguiente |
| Certificado energético | Vendedor | 60 a 130 € | Antes de anunciar |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor | Coste variable según el técnico | Antes de firmar |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor | 400 a 1.000 € más comisión | En la firma |
| Notaría (escritura matriz) | Vendedor | Arancel notarial | En la firma |
| Honorarios de la agencia | Según contrato | 3 % a 7 % según Fotocasa | En la firma |
| IBI y comunidad del año | Vendedor (prorrateable) | Recibos de la vivienda | Según lo pactado |
La plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años en que has sido propietario. La paga el vendedor y la recauda el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda, que fija sus propios coeficientes y su tipo de gravamen, con un máximo del 30 %.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, puedes elegir entre dos métodos: el objetivo, basado en el valor catastral del suelo y los años de tenencia, o el real, basado en la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Se aplica el que resulte más barato y, si no hay ganancia, no se paga. El plazo para presentarla en una compraventa es de 30 días hábiles desde la firma.
Puedes hacer una estimación con nuestras calculadoras por municipio, por ejemplo la calculadora de plusvalía de Mataró, la de Premià de Mar o la de Tiana. Tienes el resto de municipios en la calculadora de plusvalía municipal.
El IRPF: lo que pagas a Hacienda por la ganancia
Si vendes por más de lo que te costó la vivienda, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF. Para calcularla se resta al precio de venta el valor de adquisición, que incluye el precio de compra, los gastos e impuestos de aquella compra y las mejoras que hayas hecho. Al precio de venta se le restan también los gastos de la venta, como la plusvalía municipal o los honorarios de la agencia.
La ganancia tributa por tramos, según la Agencia Tributaria:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Un ejemplo para entender los tramos: con una ganancia de 100.000 €, los primeros 6.000 € tributan al 19 % (1.140 €), los siguientes 44.000 € al 21 % (9.240 €) y los últimos 50.000 € al 23 % (11.500 €). En total, 21.880 €. Es un cálculo ilustrativo; tu cifra dependerá de tu situación personal y de los gastos deducibles.
Antes de vender, conoce tu cifra neta
Te preparamos una valoración de tu vivienda y una estimación de lo que te quedará después de impuestos y gastos, para que decidas con números reales.
Cuándo no pagas IRPF por vender tu casa
Hay situaciones en las que la ganancia queda exenta. Las principales, según la Agencia Tributaria, son tres:
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Se exige haber vivido en ella al menos tres años.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual por una persona de 65 años o más está exenta, aunque no reinvierta.
- Dación en pago. La entrega de la vivienda habitual para cancelar una deuda hipotecaria también queda exenta.
Si estás en una de estas situaciones, conviene confirmarlo con tu asesor antes de firmar las arras, porque los requisitos son estrictos.
Gastos de vender un piso: certificados y trámites
Además de los impuestos, hay una serie de gastos de gestión que corresponden al vendedor. Son pequeños comparados con los impuestos, pero conviene tenerlos previstos:
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio desde el momento en que anuncias la vivienda. Fotocasa lo sitúa entre 60 y 130 € según superficie y técnico.
- Cédula de habitabilidad. En Cataluña hay que entregarla al comprador. Si está caducada, hay que renovarla, con un coste variable según el técnico que la tramite.
- Certificado de la comunidad. Acredita que estás al corriente de las cuotas. Algunas administraciones lo cobran.
- Informe de inspección técnica del edificio, si el edificio está obligado a pasarla.
Tienes la lista completa, con lo que pide cada notaría, en nuestra guía de documentos para vender una casa en Cataluña.
La hipoteca pendiente: cancelación y comisiones
Si la vivienda tiene hipoteca, lo normal es cancelarla en el mismo acto de la firma con el dinero que paga el comprador. A los gastos de notaría, registro y gestoría de la cancelación, que Fotocasa estima entre 400 y 1.000 €, puede sumarse una comisión por amortización anticipada.
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita esa comisión en los préstamos firmados desde su entrada en vigor, en junio de 2019. En hipotecas variables, como máximo un 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años o un 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado. En hipotecas fijas, hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % después. Revisa tu escritura o pide al banco el certificado de deuda con antelación.
Notaría, registro e ITP: qué parte es tuya
El artículo 1455 del Código Civil establece que, salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y los gastos posteriores. En la práctica, el comprador asume también la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Ese reparto se puede pactar de otra forma en las arras. Nuestro consejo es dejarlo por escrito desde el principio para evitar discusiones el día de la firma. Si quieres ver en qué momento se firma cada documento, lo detallamos en el proceso de venta de una vivienda paso a paso.
Honorarios de la agencia: qué incluyen
Los honorarios dependen del servicio y se pactan en la hoja de encargo. Como referencia, Fotocasa sitúa la horquilla habitual entre el 3 % y el 7 % del precio de venta. Lo importante no es solo el porcentaje, sino lo que incluye: valoración, fotografía y vídeo profesionales, difusión, filtrado de compradores, negociación y acompañamiento hasta la notaría.
Un buen trabajo comercial suele defender mejor el precio que unos honorarios más bajos. Si te interesa ver qué preguntar antes de firmar con una agencia, te lo contamos en cómo elegir inmobiliaria para vender tu casa.
Si vendes siendo no residente
Si no resides fiscalmente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto, como recuerda La Vanguardia. Después, declaras la ganancia en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y, si la retención supera la cuota, puedes pedir la devolución.
Es una situación habitual en el Maresme, donde muchos propietarios son extranjeros o viven fuera parte del año. Si es tu caso, conviene planificar los plazos con un asesor fiscal desde el inicio.
Cómo calcular lo que te queda limpio
Para llegar a la cifra neta, te proponemos este orden:
- Parte del precio de venta realista, no del que te gustaría. Te ayuda nuestra guía sobre el precio de venta de una vivienda.
- Resta la hipoteca pendiente y sus gastos de cancelación.
- Resta la plusvalía municipal estimada con la calculadora de tu municipio.
- Calcula el IRPF sobre la ganancia, descontando los gastos deducibles.
- Resta los certificados y los honorarios pactados.
Con esta cuenta hecha antes de salir al mercado, sabrás exactamente cuál es tu margen en la negociación y podrás decidir con tranquilidad.
Te ayudamos a vender con números claros
En nuestro servicio para vender tu vivienda en el Maresme te entregamos la valoración junto con una previsión de impuestos y gastos, y coordinamos con tu gestor o asesor para que no haya sorpresas en la notaría. Puedes ver también cómo presentamos las casas en venta en el Maresme que comercializamos.
¿Cuánto te quedaría limpio si vendieras hoy?
Valoramos tu vivienda con operaciones reales y te damos una estimación de impuestos y gastos para que sepas tu cifra neta. Sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de vender una casa
Las dudas que más nos plantean los propietarios del Maresme sobre impuestos y gastos.
El vendedor paga la plusvalía municipal al ayuntamiento y tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay. Si es no residente, tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes y el comprador le retiene un 3 % del precio.
Según el artículo 1455 del Código Civil, salvo pacto, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y los gastos posteriores, como el registro.
No. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, si no hay incremento de valor entre la compra y la venta, no se paga plusvalía municipal. Hay que acreditarlo con las escrituras.
La ganancia tributa en la base del ahorro con tipos del 19 % al 30 % por tramos. Puede quedar exenta si reinviertes en vivienda habitual, si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, o en una dación en pago.
Los gastos inherentes a la venta, como la plusvalía municipal, los honorarios de la agencia o los certificados, reducen el valor de transmisión y, por tanto, la ganancia sobre la que tributas.
Como joven emprendedor y apasionado del sector inmobiliario, acompaña a cada cliente como si fuera un proyecto personal, combinando visión estratégica y un trato auténtico y honesto. Su especialidad es detectar oportunidades únicas en el Maresme y convertir cada propiedad en una experiencia rentable y cuidada al detalle. Su enfoque cercano y su criterio profesional lo convierten en un referente para quienes buscan invertir con confianza.