Comment choisir une agence immobilière pour vendre votre maison dans le Maresme : ce qu’il faut regarder et éviter

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, il commence presque toujours par la même question : combien vaut ma maison ? Mais une autre décision arrive juste après, et elle pèse bien plus qu’on ne le croit sur le résultat final : avec qui vais-je la vendre ?

L’agence que vous choisissez va fixer avec vous le prix de mise en vente, décider de la manière de présenter votre bien, filtrer les personnes qui le visitent et négocier en votre nom. Deux choses qui comptent pour tout propriétaire en dépendent : le prix auquel vous vendez et le temps qu’il vous faut pour le faire.

Et pourtant, ce choix se fait souvent presque par habitude : l’agence qui a un panneau dans la rue, celle qui a appelé la première ou celle qui a promis le chiffre le plus élevé.

Dans cet article, nous partageons ce qu’il faut regarder selon notre expérience (et ce qu’il vaut mieux éviter) au moment de choisir une agence immobilière pour vendre votre maison dans le Maresme, surtout s’il s’agit d’un bien de valeur.

Pourquoi l’agence que vous choisissez change le résultat de la vente

Deux biens très semblables, dans la même rue, peuvent se vendre à plusieurs mois d’écart et à des prix très différents. C’est rarement un hasard.

Derrière, il y a généralement un prix de départ plus ou moins bien fixé, une présentation plus ou moins soignée et une négociation plus ou moins professionnelle. Trois éléments qui dépendent directement de la personne qui gère la vente.

Dans le haut de gamme, cela se remarque encore davantage. Les acheteurs sont moins nombreux, chacun compare beaucoup et un bien qui reste trop longtemps en ligne commence à perdre de son attrait, même si rien n’a changé en lui.

C’est pourquoi il vaut la peine de prendre le temps de bien choisir. Voici les points que nous vérifierions.

1. Une estimation argumentée, pas le chiffre le plus élevé

C’est le piège le plus fréquent, et aussi le plus coûteux.

Certaines agences proposent un prix supérieur au marché pour obtenir le mandat. Le propriétaire, logiquement, choisit celle qui lui dit que sa maison vaut plus. Le problème arrive ensuite : le bien est mis en vente à un prix que les acheteurs ne valident pas, les semaines passent sans visites sérieuses et, finalement, les baisses de prix arrivent.

Un bien dont le prix a baissé plusieurs fois signale au marché que quelque chose ne va pas. Et cela affaiblit la position du propriétaire au moment où il en a le plus besoin : la négociation.

Une bonne estimation n’est ni la plus haute ni la plus basse. C’est celle que vous pouvez comprendre et défendre : fondée sur des ventes comparables réelles, sur la demande actuelle dans votre secteur et sur ce qui rend votre bien unique. Si une agence est incapable de vous expliquer d’où vient son chiffre, c’est un signal d’alerte.

Pour une première idée de la formation des prix dans la région, consultez notre guide sur le prix d’une maison dans le Maresme.

2. Une connaissance réelle de votre commune et de votre type de bien

Le Maresme n’est pas un marché unique. Un penthouse dans le centre d’Alella ne se vend pas comme une villa à Sant Andreu de Llavaneres, une maison à Cabrils ou un appartement en bord de mer à Mataró.

Chaque commune a son propre profil d’acheteur, son rythme et ses fourchettes de prix. Et au sein de chaque commune, chaque lotissement et chaque rue ont des nuances que l’on ne connaît qu’en travaillant le secteur.

Avant de décider, demandez à l’agence ce qu’elle a vendu récemment dans votre commune, dans quelle fourchette de prix et à quel type d’acheteur. Une réponse concrète vaut mieux que n’importe quelle brochure.

3. Un plan marketing concret, pas seulement une annonce sur les portails

Publier le bien sur les portails immobiliers est nécessaire, mais ce n’est pas une stratégie. C’est le strict minimum.

Lorsque nous parlons avec un propriétaire, il devrait recevoir un plan de commercialisation pensé pour son bien, qui réponde à des questions comme celles-ci :

• Comment le bien sera-t-il présenté ? Photographie professionnelle, vidéo, plan et, si nécessaire, home staging.
• Où sera-t-il diffusé ? Portails, site web de l’agence, réseaux sociaux et contacts directs avec des acheteurs.
• À qui s’adresse-t-il ? Acheteur local, familles venant de Barcelone ou acheteur international, avec des textes adaptés à chacun.
• Que fait-on avant la mise en ligne ? Par exemple, le présenter d’abord à des acheteurs déjà qualifiés.

Pour les biens de valeur, tous les propriétaires ne souhaitent pas voir leur maison apparaître sur internet. Dans ces cas, une vente discrète via un réseau d’acheteurs qualifiés peut être la meilleure option. Nous l’expliquons en détail dans notre article sur le marché off-market du Maresme.

4. Comment elle filtre les acheteurs et organise les visites

Une visite n’est pas une simple formalité. Chaque personne qui entre chez vous prend de votre temps, bouscule votre quotidien et, s’il ne s’agit pas d’un véritable acheteur, n’apporte rien à la vente.

Demandez à l’agence comment elle qualifie les personnes intéressées avant de faire visiter : si elle vérifie leur capacité d’achat, si elle connaît leurs délais et si le bien correspond vraiment à ce qu’elles recherchent.

Moins de visites, mais de meilleure qualité, c’est généralement synonyme d’une vente plus rapide et d’une négociation plus solide.

5. Qui négocie et comment vous êtes tenu informé

La négociation est le moment où l’on gagne ou perd une part importante du prix. C’est pourquoi il faut savoir dès le départ qui va négocier pour vous et selon quels critères.

La communication compte tout autant. Un propriétaire devrait savoir à tout moment combien de personnes se sont montrées intéressées, combien de visites ont eu lieu, ce qu’en pensent les acheteurs et quels ajustements sont proposés.

Si la seule nouvelle que vous recevez en plusieurs semaines est un appel pour vous proposer une baisse de prix, quelque chose ne fonctionne pas dans le processus.

6. Agrément professionnel et assurance responsabilité civile

En Catalogne, les agents immobiliers doivent être inscrits au Registre des agents immobiliers de Catalogne (AICAT). C’est une vérification simple et une première garantie que vous avez affaire à un professionnel.

Il convient aussi de demander l’assurance responsabilité civile professionnelle et les garanties avec lesquelles sont gérées les sommes versées pendant l’opération, comme les arrhes (arras).

L’agrément ne dit pas tout d’une agence, mais son absence en dit long.

7. Des conditions de mandat claires et écrites

Avant de signer un mandat de vente (nota de encargo), assurez-vous de bien comprendre ce que vous signez :

• S’il est exclusif ou non, et ce qu’implique chaque option.
• La durée du mandat et la façon d’y mettre fin si vous n’êtes pas satisfait.
• Les honoraires, leur mode de calcul et le moment où ils sont payés.
• Les services exactement inclus : estimation, photographie, home staging, marketing, filtrage des acheteurs, négociation et accompagnement chez le notaire.

Une agence sérieuse n’aura aucun problème à vous expliquer chaque point calmement. Si la conversation devient floue au moment précis où vous parlez des conditions, prenez-le comme un signal.

Signaux d’alerte au moment de choisir une agence

En résumé, voici quelques situations à éviter :

• Une estimation très supérieure aux autres sans arguments pour la justifier.
• De la précipitation pour signer avant que vous ayez pu comparer ou comprendre les conditions.
• Un plan marketing qui se résume à « on le met sur les portails ».
• Aucune référence de ventes récentes dans votre commune ou pour votre type de bien.
• Une communication rare dès le premier rendez-vous.
• Des conditions de mandat floues ou qui changent selon la conversation.

Les questions que nous vous conseillons de poser au premier rendez-vous

• Comment êtes-vous arrivés à ce prix ? Avec quelles ventes comparables ?
• Qu’avez-vous vendu dans ma commune ces derniers mois ?
• Comment allez-vous présenter mon bien et où sera-t-il diffusé ?
• Comment filtrez-vous les acheteurs avant une visite ?
• Qui va négocier et à quelle fréquence allez-vous m’informer ?
• Êtes-vous inscrits à l’AICAT ?
• Que comprennent exactement vos honoraires ?

Les réponses à ces questions en disent généralement plus sur une agence que n’importe quelle présentation commerciale.

Mandat exclusif ou plusieurs agences ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes. Travailler avec plusieurs agences à la fois peut sembler un moyen de toucher plus d’acheteurs, mais en pratique l’effet est souvent inverse : le même bien apparaît plusieurs fois, parfois avec des prix ou des photos différents, et l’acheteur perçoit que le propriétaire est pressé de vendre.

Un mandat exclusif bien construit, avec une durée raisonnable et un plan de travail concret, permet à l’agence d’investir dans la présentation du bien et de maîtriser le message qui arrive sur le marché. L’essentiel est que les conditions soient claires et que le propriétaire sache à tout moment ce qui est fait.

Avant de mettre votre bien en vente, il est aussi judicieux de calculer ce qu’il vous restera net. Notre calculateur de la taxe municipale sur la plus-value vous donne une première estimation de l’un des impôts payés par le vendeur en Espagne (plusvalía municipal).

Pourquoi les propriétaires choisissent Maresme Realtors pour vendre

Nous vous conseillons de poser ces questions à n’importe quelle agence. Alors commençons par y répondre nous-mêmes, clairement :

• Vous traitez directement avec Adrián et Eugenia. Les personnes qui estiment votre bien sont aussi celles qui le présentent, le font visiter et négocient pour vous. Pas de changement d’interlocuteur ni de commerciaux qui se succèdent.
• Nous travaillons avec peu de biens à la fois. Nous sommes une agence immobilière boutique et nous ne gérons jamais plus de 10 biens en même temps, pour que chacun ait son propre plan et ne soit pas un bien de plus en vitrine.
• Une estimation que vous pouvez défendre. Nous vous montrons les ventes comparables et les données de demande de votre commune. Si votre prix idéal n’est pas réaliste, nous vous le dirons avant la mise sur le marché, pas trois mois plus tard.
• Nous touchons l’acheteur international. Notre site est en espagnol, anglais, français et néerlandais, et nous vous accompagnons en espagnol, catalan et anglais. Dans le haut de gamme du Maresme, une part importante des acheteurs vient de l’étranger.
• Une vente discrète quand vous en avez besoin. Nous présentons votre bien en privé à notre réseau d’acheteurs qualifiés, sans le publier sur les portails, si vous le préférez.
• Une information à chaque étape. Vous recevez un rapport chaque mois, ou tous les 15 jours lorsque le bien le demande, avec le nombre de personnes intéressées, les visites réalisées et l’avis des acheteurs.
• Une expérience vérifiable. Plus de trois ans dans le secteur et une note de 5,0 sur Google avec 13 avis clients.
• Des agents agréés. Inscrits au Registre des agents immobiliers de Catalogne sous le numéro AICAT 13243.

Et surtout, un accompagnement personnel tout au long du processus, de la première visite de votre maison jusqu’à la signature chez le notaire.

Questions fréquentes sur le choix d’une agence pour vendre