Een makelaar kiezen om je huis in de Maresme te verkopen: waar je op let en wat je vermijdt

Wie besluit te verkopen, begint bijna altijd met dezelfde vraag: wat is mijn huis waard? Maar direct daarna volgt een andere beslissing die het eindresultaat veel sterker bepaalt dan je zou denken: met wie ga ik verkopen?

De makelaar die je kiest, bepaalt samen met jou de vraagprijs, beslist hoe je woning wordt gepresenteerd, selecteert wie haar te zien krijgt en onderhandelt namens jou. Daar hangen twee dingen van af die elke eigenaar belangrijk vindt: de prijs waarvoor je verkoopt en hoe lang het duurt.

Toch wordt die keuze vaak bijna uit gewoonte gemaakt: het kantoor met een bord in de straat, het kantoor dat als eerste belde of het kantoor dat het hoogste bedrag beloofde.

In dit artikel delen we wat volgens onze ervaring belangrijk is (en wat je beter vermijdt) bij het kiezen van een makelaar om je huis in de Maresme te verkopen, zeker als het om een waardevolle woning gaat.

Waarom de makelaar die je kiest het resultaat van de verkoop verandert

Twee vergelijkbare woningen in dezelfde straat kunnen maanden na elkaar en voor heel verschillende prijzen verkocht worden. Dat is zelden toeval.

Meestal zit er een vraagprijs achter die beter of slechter is bepaald, een presentatie die meer of minder verzorgd is en een onderhandeling die meer of minder professioneel verloopt. Drie zaken die rechtstreeks afhangen van wie de verkoop begeleidt.

In het hogere segment is dat nog duidelijker. Er zijn minder kopers, elke koper vergelijkt veel en een woning die te lang te koop staat, verliest aan aantrekkingskracht, ook als er niets aan veranderd is.

Daarom loont het om de tijd te nemen en goed te kiezen. Dit zijn de punten die wij zouden nagaan.

1. Een onderbouwde waardebepaling, niet het hoogste bedrag

Het is de meest voorkomende valkuil, en ook de duurste.

Sommige kantoren noemen een prijs boven de markt om de opdracht binnen te halen. De eigenaar kiest, begrijpelijk, voor wie zegt dat zijn huis meer waard is. Het probleem komt later: de woning gaat in de verkoop tegen een prijs die kopers niet accepteren, de weken verstrijken zonder serieuze bezichtigingen en uiteindelijk volgen de prijsverlagingen.

Een woning die meerdere keren in prijs is verlaagd, geeft de markt het signaal dat er iets niet klopt. En dat verzwakt de positie van de eigenaar precies wanneer die het hardst nodig is: tijdens de onderhandeling.

Een goede waardebepaling is niet de hoogste en niet de laagste. Het is de waardebepaling die je kunt begrijpen en verdedigen: gebaseerd op echte vergelijkbare verkopen, op de huidige vraag in jouw omgeving en op wat jouw woning uniek maakt. Kan een makelaar niet uitleggen waar zijn bedrag vandaan komt, dan is dat een waarschuwingssignaal.

Voor een eerste indruk van hoe prijzen in de regio tot stand komen, lees onze gids over wat een huis in de Maresme kost.

2. Echte kennis van je gemeente en je type woning

De Maresme is geen eenheidsmarkt. Een penthouse in het centrum van Alella verkoop je anders dan een villa in Sant Andreu de Llavaneres, een huis in Cabrils of een appartement aan zee in Mataró.

Elke gemeente heeft haar eigen kopersprofiel, tempo en prijsklassen. En binnen elke gemeente hebben elke wijk en elke straat nuances die je alleen kent als je er dagelijks werkt.

Vraag de makelaar voordat je beslist wat hij onlangs in jouw gemeente heeft verkocht, in welke prijsklasse en aan wat voor koper. Een concreet antwoord zegt meer dan welke brochure ook.

3. Een concreet marketingplan, niet alleen een advertentie op de portalen

De woning op de vastgoedportalen zetten is noodzakelijk, maar het is geen strategie. Het is het absolute minimum.

Als wij met een eigenaar praten, hoort die een verkoopplan te krijgen dat op zijn woning is afgestemd en antwoord geeft op vragen als:

• Hoe wordt de woning gepresenteerd? Professionele fotografie, video, plattegrond en zo nodig home staging.
• Waar wordt ze getoond? Portalen, eigen website, sociale media en direct contact met kopers.
• Op wie is ze gericht? Lokale kopers, gezinnen uit Barcelona of internationale kopers, met teksten die op elk van hen zijn afgestemd.
• Wat gebeurt er vóór de publicatie? Bijvoorbeeld de woning eerst voorstellen aan kopers die al gekwalificeerd zijn.

Bij waardevolle woningen wil ook niet elke eigenaar dat zijn huis online verschijnt. In die gevallen kan een discrete verkoop via een netwerk van gekwalificeerde kopers de beste optie zijn. We leggen het uitgebreid uit in ons artikel over de off-market vastgoedmarkt in de Maresme.

4. Hoe kopers worden geselecteerd en bezichtigingen worden georganiseerd

Een bezichtiging is geen formaliteit. Elke persoon die je huis binnenkomt, kost je tijd, verstoort je dagelijks leven en draagt, als het geen echte koper is, niets bij aan de verkoop.

Vraag de makelaar hoe hij geïnteresseerden screent voordat hij de woning laat zien: of hij hun koopkracht controleert, hun planning kent en of de woning echt past bij wat ze zoeken.

Minder maar betere bezichtigingen betekenen meestal een snellere verkoop en een sterkere onderhandelingspositie.

5. Wie onderhandelt en hoe je op de hoogte wordt gehouden

Tijdens de onderhandeling wordt een belangrijk deel van de prijs gewonnen of verloren. Daarom wil je vanaf het begin weten wie namens jou onderhandelt en op basis waarvan.

Communicatie is net zo belangrijk. Een eigenaar hoort op elk moment te weten hoeveel mensen interesse hebben getoond, hoeveel bezichtigingen er zijn geweest, wat kopers ervan vinden en welke aanpassingen worden voorgesteld.

Is het enige nieuws dat je in weken krijgt een telefoontje met het voorstel om de prijs te verlagen, dan klopt er iets niet aan het proces.

6. Beroepserkenning en aansprakelijkheidsverzekering

In Catalonië moeten vastgoedmakelaars ingeschreven staan in het Register van Vastgoedmakelaars van Catalonië (AICAT). Dat is eenvoudig te controleren en een eerste garantie dat je met een professional te maken hebt.

Vraag ook naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekering en naar de waarborgen waarmee bedragen die tijdens de transactie worden betaald, zoals de aanbetaling (arras), worden beheerd.

Een erkenning zegt niet alles over een kantoor, maar het ontbreken ervan zegt veel.

7. Duidelijke opdrachtvoorwaarden, op papier

Zorg ervoor dat je goed begrijpt wat je tekent voordat je een verkoopopdracht (nota de encargo) ondertekent:

• Of het een exclusieve opdracht is of niet, en wat elke optie inhoudt.
• De looptijd van de opdracht en hoe je die kunt beëindigen als je niet tevreden bent.
• De courtage, hoe die wordt berekend en wanneer die wordt betaald.
• Welke diensten precies zijn inbegrepen: waardebepaling, fotografie, home staging, marketing, selectie van kopers, onderhandeling en begeleiding bij de notaris.

Een serieus kantoor legt elk punt rustig uit. Wordt het gesprek vaag precies op het moment dat het over de voorwaarden gaat, zie dat dan als een signaal.

Waarschuwingssignalen bij het kiezen van een makelaar

Samengevat zijn dit situaties die je beter vermijdt:

• Een waardebepaling die ver boven de rest ligt zonder argumenten om die te onderbouwen.
• Haast om te tekenen voordat je hebt kunnen vergelijken of de voorwaarden hebt begrepen.
• Een marketingplan dat neerkomt op “we zetten hem op de portalen”.
• Geen referenties van recente verkopen in jouw gemeente of voor jouw type woning.
• Weinig communicatie vanaf het eerste gesprek.
• Onduidelijke opdrachtvoorwaarden, of voorwaarden die per gesprek veranderen.

Vragen die we je aanraden te stellen tijdens het eerste gesprek

• Hoe komen jullie tot deze prijs? Op basis van welke vergelijkbare verkopen?
• Wat hebben jullie de afgelopen maanden in mijn gemeente verkocht?
• Hoe gaan jullie mijn woning presenteren en waar wordt ze getoond?
• Hoe selecteren jullie kopers vóór een bezichtiging?
• Wie gaat onderhandelen en hoe vaak houden jullie me op de hoogte?
• Staan jullie ingeschreven bij AICAT?
• Wat is er precies inbegrepen in jullie courtage?

De antwoorden op deze vragen zeggen meestal meer over een makelaar dan welke verkooppresentatie ook.

Exclusief of met meerdere makelaars?

Het is een van de meest gestelde vragen. Met meerdere kantoren tegelijk werken lijkt een manier om meer kopers te bereiken, maar in de praktijk werkt het vaak averechts: dezelfde woning verschijnt meerdere keren, soms met verschillende prijzen of foto’s, en kopers krijgen de indruk dat de eigenaar haast heeft om te verkopen.

Een goed opgezette exclusieve opdracht, met een redelijke looptijd en een concreet werkplan, stelt de makelaar in staat te investeren in de presentatie van de woning en de boodschap die de markt bereikt te bewaken. Het belangrijkste is dat de voorwaarden duidelijk zijn en dat de eigenaar op elk moment weet wat er gebeurt.

Voordat je je woning te koop zet, is het ook verstandig te berekenen wat je netto overhoudt. Onze rekenmachine voor de gemeentelijke meerwaardebelasting geeft je een eerste schatting van een van de belastingen die de verkoper in Spanje betaalt (plusvalía municipal).

Waarom eigenaren voor Maresme Realtors kiezen om te verkopen

We raden je aan deze vragen aan elke makelaar te stellen. Daarom beantwoorden we ze eerst zelf, helder en duidelijk:

• Je hebt rechtstreeks contact met Adrián en Eugenia. Dezelfde mensen die je woning waarderen, presenteren haar ook, laten haar zien en onderhandelen voor je. Geen wisselende contactpersonen of rouleerende verkopers.
• We werken met weinig woningen tegelijk. We zijn een boutique makelaarskantoor en hebben nooit meer dan 10 woningen tegelijk in portefeuille, zodat elke woning een eigen plan krijgt en niet zomaar een van de vele in de etalage is.
• Een waardebepaling die je kunt verdedigen. We laten je de vergelijkbare verkopen en de vraaggegevens van je gemeente zien. Is je ideale prijs niet realistisch, dan zeggen we dat vóór de woning op de markt komt, niet drie maanden later.
• We bereiken de internationale koper. Onze website is beschikbaar in het Spaans, Engels, Frans en Nederlands, en we staan je te woord in het Spaans, Catalaans en Engels. In het hogere segment van de Maresme komt een belangrijk deel van de kopers uit het buitenland.
• Discreet verkopen wanneer je dat nodig hebt. Als je dat wilt, stellen we je woning privé voor aan ons netwerk van gekwalificeerde kopers, zonder haar op de portalen te zetten.
• Bij elke stap op de hoogte. Je ontvangt elke maand een rapport, of elke twee weken als de woning daarom vraagt, met het aantal geïnteresseerden, de bezichtigingen en de mening van de kopers.
• Ervaring die je kunt controleren. Meer dan drie jaar in de sector en een score van 5,0 op Google op basis van 13 klantbeoordelingen.
• Erkende makelaars. Ingeschreven in het Register van Vastgoedmakelaars van Catalonië onder nummer AICAT 13243.

En bovenal persoonlijke begeleiding tijdens het hele proces, van het eerste bezoek aan je huis tot de ondertekening bij de notaris.

Veelgestelde vragen over het kiezen van een makelaar om te verkopen