Je huis in de Maresme verkopen stap voor stap: van waardebepaling tot ondertekening

Een huis verkopen in de Maresme gaat in negen stappen: de woning laten waarderen, de documenten verzamelen, de vraagprijs bepalen, de woning voorbereiden, haar op de markt brengen, onderhandelen, het voorlopig koopcontract tekenen, de akte passeren bij de notaris en de belastingen afrekenen. Als alles goed op elkaar is afgestemd, duurt het hele traject meestal tussen één en vier maanden, vanaf het moment dat je besluit te verkopen tot de ondertekening, volgens de verkoopgids van Fotocasa.

Het verschil tussen een vlotte verkoop en een verkoop die blijft slepen, zit zelden in één enkele stap. Het zit in de volgorde. Een verkeerd bepaalde prijs in week één betaal je in maand zes. Een verlopen bewoonbaarheidsverklaring die niemand heeft gecontroleerd, kan de notaris vertragen precies wanneer de koper zijn hypotheek al rond heeft.

Daarom hebben we het verkoopproces van een woning stap voor stap op een rij gezet, precies zoals we het doorlopen met de eigenaren die ons hun huis toevertrouwen. Denk je erover om je huis in de Maresme te verkopen, dan vind je hier de volledige routekaart, met indicatieve termijnen, documenten en de beslissingen die je in elke fase het beste neemt.

Samenvatting: de 9 stappen om een huis in de Maresme te verkopen en hoe lang elke stap meestal duurt

Voordat we op de details ingaan, geeft deze tabel je het totaalbeeld. De termijnen zijn indicatief en hangen af van de woning, de gemeente en de vraag op dat moment.

Stap	Wat er gebeurt	Indicatieve termijn
1. Besluit en waardebepaling	Doelen, planning en een onderbouwde marktwaarde	1 week
2. Documenten	Uittreksel kadaster, bewoonbaarheidsverklaring, energielabel, IBI, VvE	1 tot 3 weken (tegelijkertijd)
3. Vraagprijs	Prijsstrategie en onderhandelingsmarge	Samen met de waardebepaling
4. Voorbereiding en foto’s	Kleine reparaties, home staging, fotoreportage	1 tot 2 weken
5. Verkoop en bezichtigingen	Promotie, selectie van kopers, bezichtigingen	Afhankelijk van de vraag
6. Bod en onderhandeling	Schriftelijke biedingen, voorwaarden, financiering	Dagen of weken
7. Voorlopig koopcontract	Ondertekende reservering met bedrag en datum van de akte	1 tot 2 weken na akkoord
8. Ondertekening bij de notaris	Akte, betaling en sleuteloverdracht	Zoals afgesproken in het koopcontract
9. Belastingen	Gemeentelijke meerwaardebelasting en inkomstenbelasting	30 werkdagen en de volgende aangifte

Stap 1: goed geïnformeerd beslissen en de woning laten waarderen

Alles begint met een eerlijk gesprek over je doelen. Verkopen om een ander huis te kopen is iets anders dan binnen een bepaalde termijn liquide middelen nodig hebben of een erfenis tussen meerdere broers en zussen afhandelen. Het doel bepaalt de strategie: de prijs, het tempo en zelfs het type koper dat je wilt bereiken.

Is dat duidelijk, dan is het tijd om te weten wat je woning werkelijk waard is. Een serieuze waardebepaling steunt op vergelijkbare verkopen in je omgeving, op de huidige vraag en op wat je huis uniek maakt: uitzicht, ligging op de zon, staat, tuin of nabijheid van de zee. De prijzen op de portalen zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen, en dienen alleen als vertrekpunt. Wil je zien hoe ze per gemeente verschillen, bekijk dan onze gids met echte prijzen per gemeente in de Maresme.

Een opmerking over de terminologie: de waardebepaling van een makelaar is geen officiële taxatie. Taxaties (tasaciones) worden ondertekend door erkende taxatiebureaus en meestal aangevraagd door de bank van de koper. Wat wij je geven, is een marktanalyse om een goede beslissing te nemen.

Stap 2: de documenten verzamelen voordat je adverteert

Als je de papieren vanaf het begin klaar hebt, voorkom je de helft van de verrassingen. In Catalonië vraagt de notaris minimaal om je identiteitsbewijs (DNI of NIE), de eigendomsakte, een geldige bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad), het energieprestatiecertificaat, een verklaring van de VvE dat er geen schulden openstaan en het laatste aanslagbiljet van de onroerendgoedbelasting IBI, zoals deze notariële gids over de documenten om in Catalonië te verkopen samenvat.

• Bewoonbaarheidsverklaring. De Catalaanse woonwet 18/2007 (art. 132) verplicht je om deze aan de koper te overhandigen. Die voor tweede bewoning vervalt na 15 jaar, dus controleer hem het best meteen aan het begin.
• Energieprestatiecertificaat. Verplicht bij verkoop volgens Koninklijk Besluit 390/2021, en het label moet al in de advertentie staan.
• Verklaring van de VvE. Die toont aan dat je de servicekosten en extra heffingen hebt betaald.
• Uittreksel uit het kadaster en IBI-aanslag. Het uittreksel (nota simple) bevestigt de eigendom en eventuele lasten, en de IBI-aanslag geeft de kadastrale referentie.
• Verklaring van de openstaande hypotheekschuld, als je nog een hypotheek hebt.

Is de woning de gezinswoning en ben je getrouwd of heb je een vaste partner, houd er dan rekening mee dat in Catalonië de toestemming van je echtgenoot of partner nodig is om haar te verkopen, ook als ze alleen op jouw naam staat (art. 231-9 van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek). Beter dat je dat vandaag weet dan op de dag van ondertekening.

Stap 3: de vraagprijs strategisch bepalen

De vraagprijs is de beslissing die het resultaat het sterkst bepaalt. Een prijs die aansluit bij de markt trekt vanaf de eerste week bezichtigingen en biedingen aan; een te hoge prijs laat de woning stilstaan en dwingt je later tot prijsverlagingen, met minder onderhandelingskracht.

Kopers komen goed geïnformeerd binnen en onderhandelen. In Mataró boden gebruikers van idealista bijvoorbeeld gemiddeld 15,9% onder de vraagprijs in september 2026. Dat cijfer is niet de uiteindelijke korting bij de verkoop, maar het zegt wel iets nuttigs: als je ver boven de echte waarde begint, start het gesprek ver van waar je wilt eindigen.

Ons advies is een vraagprijs te bepalen die je kunt verdedigen, met een kleine marge die vooraf is ingecalculeerd, en een herzieningsplan met data. Zo is elke aanpassing, als die komt, een beslissing en geen reactie.

Stap 4: de woning voorbereiden en de foto’s maken

De eerste bezichtiging van je huis vindt plaats op een scherm. Voordat je adverteert, loont het om een of twee weken te besteden aan opruimen, depersonaliseren, kleine gebreken verhelpen en het licht optimaal benutten. Bij waardevolle woningen maken lichte home staging en een professionele reportage met video en plattegrond het verschil in hoe de koper de woning ervaart.

Verbouwen is niet nodig. Wat nodig is, is dat de koper de ruimtes begrijpt en zich kan voorstellen er te wonen.

Stap 5: de woning op de markt brengen en bezichtigingen selecteren

Adverteren op de portalen is nodig, maar niet genoeg. Een goed plan, zoals we dat volgen voor de woningen die we in de Maresme te koop hebben, combineert portalen, een eigen meertalige website, een bestand van al gekwalificeerde kopers en, als de eigenaar dat verkiest, een discrete verkoop zonder openbare advertentie, zoals we uitleggen in onze gids over de off-market woningmarkt in de Maresme.

Selecteren is net zo belangrijk. Voordat we de woning laten zien, controleren we of de geïnteresseerde past bij wat je aanbiedt, of hij de koopkracht heeft en of zijn planning aansluit bij de jouwe. Minder maar betere bezichtigingen betekent minder overlast voor jou en serieuzere onderhandelingen.

Stap 6: biedingen ontvangen en onderhandelen

Als er een geïnteresseerde koper is, vragen we het bod schriftelijk: prijs, betaalwijze, of het afhangt van een hypotheek en de geplande datum van ondertekening. Een iets lager bod met goedgekeurde financiering en duidelijke termijnen kan meer waard zijn dan een hoger bod vol voorwaarden.

Onderhandelen gaat niet alleen over de prijs. Je spreekt ook af wat er in de woning blijft (meubels, huishoudelijke apparaten), wie bepaalde kosten draagt en wanneer de overdracht plaatsvindt. Alles vastleggen vóór het koopcontract voorkomt later spanningen.

Stap 7: het voorlopig koopcontract tekenen

Is er een akkoord, dan wordt het voorlopig koopcontract met aanbetaling (contrato de arras) getekend. Dat reserveert de woning en legt de voorwaarden van de koop vast. Meestal betaalt de koper op dat moment ongeveer 10% van de prijs, volgens de gids van Fotocasa.

Het type aanbetaling is belangrijk. Het meest gebruikelijk zijn de arras penitenciales, geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek: trekt de koper zich terug, dan verliest hij het betaalde bedrag; trekt de verkoper zich terug, dan moet die het dubbele terugbetalen, zoals de consumentenorganisatie OCU uitlegt. Controleer goed de prijs, de uiterste datum voor de akte, eventuele lasten en wat er gebeurt als de koper zijn hypotheek niet krijgt, als dat is afgesproken.

Stap 8: de akte passeren bij de notaris en de sleutels overdragen

Op de dag van ondertekening leest de notaris de akte voor, controleert de documenten en vindt de betaling plaats. Vraag altijd om controleerbare betaalmiddelen, zoals een bankcheque op jouw naam of een overboeking die bij de notaris wordt bevestigd. Heb je een hypotheek, dan wordt een deel van de prijs gebruikt om die in dezelfde akte af te lossen.

Wat de notariskosten betreft, bepaalt artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek dat, tenzij anders overeengekomen, de originele akte voor rekening van de verkoper komt en de eerste kopie voor de koper. Daarna volgen de sleuteloverdracht, het overzetten van de nutsvoorzieningen en de melding aan de VvE.

Stap 9: de belastingen afrekenen na de verkoop

De verkoop eindigt niet bij de notaris. Als verkoper heb je twee belastingen die bij de transactie horen:

• Gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal, IIVTNU). Deze belast de waardestijging van de grond. Je kunt kiezen tussen de objectieve en de werkelijke methode, en als er geen waardestijging was, betaal je niets, sinds de hervorming van Koninklijk Wetsbesluit 26/2021. Bij verkoop heb je 30 werkdagen om aangifte te doen. Je kunt haar in een minuut schatten met onze rekenmachine voor de gemeentelijke meerwaardebelasting.
• Inkomstenbelasting (IRPF) over de vermogenswinst. Het verschil tussen wat je ontvangt en wat de woning je heeft gekost (plus kosten en verbeteringen) wordt belast in de spaargrondslag tegen 19, 21, 23, 27 of 30%, volgens de schijven die de Spaanse Belastingdienst publiceert. Je geeft dit aan in de aangifte van het volgende jaar.

In sommige gevallen is de winst vrijgesteld, zoals bij herinvestering in een nieuwe hoofdverblijfplaats of bij verkoop van de hoofdverblijfplaats door 65-plussers, volgens de vrijstellingen van de Belastingdienst. Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan houdt de koper 3% van de prijs in, zoals La Vanguardia uitlegt. Hoe dan ook raden we je aan je specifieke situatie met een belastingadviseur door te nemen voordat je de prijs bepaalt.

Hoe lang het verkoopproces echt duurt

De meest variabele fase is de verkoopcampagne. Volgens de nieuwste studie van idealista over verkooptermijnen stond in het tweede kwartaal van 2026 7% van de verkochte woningen minder dan een week online, 19% tussen een week en een maand, 27% tussen een en drie maanden, 36% tussen drie maanden en een jaar en 11% langer dan een jaar.

Wat die termijn het meest verkort, hangt af van jou en van wie je begeleidt: een realistische prijs, documenten op orde en een presentatie die de woning vanaf dag één laat opvallen. Wil je weten wat je een makelaar vraagt voordat je hem de verkoop toevertrouwt, lees dan hoe je een makelaar kiest om je huis te verkopen.

Hoe we je bij elke stap begeleiden bij Maresme Realtors

We zijn een boutique makelaarskantoor en werken met weinig woningen tegelijk. Daardoor zijn we in elke fase aanwezig met hetzelfde team:

• Dezelfde mensen van begin tot eind. María Eugenia Echezarreta, met meer dan 25 jaar ervaring in verkoop en klantenservice, en Adrián García, makelaar gespecialiseerd in investering en beheer, waarderen, presenteren, tonen en onderhandelen over je woning.
• Documenten gecontroleerd voordat we adverteren, zodat de notaris geen verrassingen brengt.
• Een prijs die je kunt verdedigen, met echte vergelijkingen en een afgesproken herzieningsplan.
• Lokale en internationale kopers, met begeleiding in het Spaans, Catalaans en Engels.
• Regelmatige rapportages over geïnteresseerden, bezichtigingen en de mening van kopers.
• Erkende makelaars, ingeschreven in het Register van Vastgoedmakelaars van Catalonië onder nummer AICAT 13243, en lid van API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) met nr. 14286.
• Beoordeeld met 5,0 op Google op basis van 13 reviews, die je op ons Google-profiel kunt lezen.

Veelgestelde vragen over het verkoopproces van een woning

Dit zijn de vragen die eigenaren ons het vaakst stellen wanneer ze de verkoop gaan voorbereiden.