Bij de verkoop van een huis in de Maresme zijn er twee grote posten: de belastingen (de gemeentelijke meerwaardebelasting en de inkomstenbelasting over de winst) en de transactiekosten (certificaten, doorhaling van de hypotheek, de originele akte bij de notaris en de courtage van het makelaarskantoor). Bij een verkoop met winst vormen de belastingen meestal het grootste deel. De kosten van het verkopen van een appartement zijn daarentegen voorspelbaarder en kun je vanaf de eerste dag berekenen.
Waar het echt om draait, is een ander bedrag: wat je netto overhoudt als alles is betaald. We leggen elke post uit, wie hem betaalt, wanneer dat gebeurt en hoe je hem kunt inschatten voordat je het huis te koop zet.
Samenvatting: wat je betaalt bij de verkoop van je huis
Deze tabel vat de posten samen die de verkoper bij een gebruikelijke transactie in Catalonië draagt. De indicatieve bedragen komen uit de gids van Fotocasa over de belastingen en kosten bij de verkoop van een huis. De belastingen hangen altijd af van jouw situatie.
| Post | Wie betaalt | Indicatief bedrag | Wanneer |
|---|---|---|---|
| Gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU) | Verkoper | Afhankelijk van grond, jaren en gemeente | 30 werkdagen na de verkoop |
| Inkomstenbelasting (IRPF) over de vermogenswinst | Verkoper | 19% tot 30% van de winst | Eerstvolgende belastingaangifte |
| Energieprestatiecertificaat | Verkoper | € 60 tot € 130 | Voor de publicatie van de advertentie |
| Bewoonbaarheidscertificaat | Verkoper | Wisselende kosten, afhankelijk van de technicus | Voor de ondertekening |
| Doorhaling van de hypotheek | Verkoper | € 400 tot € 1.000 plus provisie | Bij de ondertekening |
| Notaris (originele akte) | Verkoper | Notarieel tarief | Bij de ondertekening |
| Courtage van het makelaarskantoor | Volgens contract | 3% tot 7% volgens Fotocasa | Bij de ondertekening |
| IBI en VvE-bijdrage van het jaar | Verkoper (pro rata te verdelen) | Rekeningen van de woning | Zoals afgesproken |
De gemeentelijke meerwaardebelasting: de belasting van het gemeentehuis
De gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal) belast de waardestijging van stedelijke grond in de jaren dat je eigenaar was. De verkoper betaalt haar en het gemeentehuis van de plaats waar de woning staat, int haar. De gemeente stelt zelf de coëfficiënten en het tarief vast, met een maximum van 30%.
Sinds Koninklijk Wetsbesluit 26/2021 kun je kiezen uit twee methoden: de objectieve, gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond en de jaren van eigendom, of de werkelijke, gebaseerd op het verschil tussen koop- en verkoopprijs. De goedkoopste geldt en als er geen winst is, betaal je niets. Bij een verkoop heb je 30 werkdagen na de ondertekening om aangifte te doen.
Je kunt een schatting maken met onze rekenmachines per gemeente, bijvoorbeeld de meerwaardecalculator van Mataró, die van Premià de Mar of die van Tiana. De overige gemeenten vind je in de rekenmachine voor de gemeentelijke meerwaardebelasting.
De IRPF: wat je aan de Belastingdienst betaalt over de winst
Verkoop je voor meer dan de woning je heeft gekost, dan is het verschil een vermogenswinst die wordt belast in de spaargrondslag van de inkomstenbelasting (IRPF). Om die te berekenen trek je de aankoopwaarde af van de verkoopprijs. Die waarde omvat de koopprijs, de kosten en belastingen van die aankoop en de verbeteringen die je hebt aangebracht. Van de verkoopprijs gaan ook de kosten van de verkoop af, zoals de gemeentelijke meerwaardebelasting of de courtage.
De winst wordt in schijven belast, volgens de Spaanse Belastingdienst:
| Winstschijf | Tarief |
|---|---|
| Tot € 6.000 | 19% |
| Van € 6.000 tot € 50.000 | 21% |
| Van € 50.000 tot € 200.000 | 23% |
| Van € 200.000 tot € 300.000 | 27% |
| Meer dan € 300.000 | 30% |
Een voorbeeld om de schijven te begrijpen: bij een winst van € 100.000 worden de eerste € 6.000 belast tegen 19% (€ 1.140), de volgende € 44.000 tegen 21% (€ 9.240) en de laatste € 50.000 tegen 23% (€ 11.500). In totaal € 21.880. Dit is een illustratieve berekening. Jouw bedrag hangt af van je persoonlijke situatie en de aftrekbare kosten.
Ken je nettobedrag voordat je verkoopt
We maken een waardebepaling van je woning en een schatting van wat je overhoudt na belastingen en kosten, zodat je kunt beslissen op basis van echte cijfers.
Wanneer je geen IRPF betaalt bij de verkoop van je huis
In sommige situaties is de winst vrijgesteld. Volgens de Spaanse Belastingdienst zijn er drie belangrijke:
- Herinvestering in een hoofdverblijfplaats. Verkoop je je hoofdverblijfplaats en herinvesteer je het bedrag binnen twee jaar in een andere hoofdverblijfplaats, dan is de winst vrijgesteld voor het geherinvesteerde deel. Je moet er minstens drie jaar hebben gewoond.
- 65-plussers. De verkoop van de hoofdverblijfplaats door iemand van 65 jaar of ouder is vrijgesteld, ook zonder herinvestering.
- Inbetalinggeving (dación en pago). Het overdragen van de hoofdverblijfplaats om een hypotheekschuld af te lossen is eveneens vrijgesteld.
Zit je in een van deze situaties, bevestig dat dan bij je adviseur voordat je het voorlopig koopcontract (contrato de arras) tekent, want de voorwaarden zijn streng.
Kosten van het verkopen van een appartement: certificaten en formaliteiten
Naast de belastingen zijn er administratieve kosten die voor de verkoper zijn. Ze zijn klein vergeleken met de belastingen, maar het is goed er rekening mee te houden:
- Energieprestatiecertificaat. Verplicht zodra je de woning adverteert. Fotocasa schat het op € 60 tot € 130, afhankelijk van de oppervlakte en de technicus.
- Bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad). In Catalonië moet je het aan de koper overhandigen. Is het verlopen, dan moet je het vernieuwen, met wisselende kosten afhankelijk van de technicus die het regelt.
- Verklaring van de VvE. Die toont aan dat je bij bent met je bijdragen. Sommige beheerders rekenen er kosten voor.
- Rapport van de technische inspectie van het gebouw, als het gebouw daartoe verplicht is.
De volledige lijst, met wat elke notaris vraagt, vind je in onze gids over de documenten om een huis in Catalonië te verkopen.
De lopende hypotheek: doorhaling en provisies
Rust er een hypotheek op de woning, dan wordt die normaal gesproken bij de ondertekening zelf afgelost met het geld van de koper. Bij de kosten voor notaris, register en administratie van de doorhaling, die Fotocasa op € 400 tot € 1.000 schat, kan een provisie voor vervroegde aflossing komen.
De Wet 5/2019 op het vastgoedkrediet beperkt die provisie voor leningen die zijn afgesloten sinds de inwerkingtreding in juni 2019. Bij variabele hypotheken maximaal 0,25% van het afgeloste kapitaal in de eerste drie jaar of 0,15% in de eerste vijf jaar, afhankelijk van wat is afgesproken. Bij vaste hypotheken tot 2% in de eerste tien jaar en daarna 1,5%. Controleer je akte of vraag de bank op tijd om de verklaring van de openstaande schuld.
Notaris, register en ITP: welk deel voor jou is
Artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat, tenzij anders overeengekomen, de verkoper de originele akte betaalt en de koper de eerste kopie en de latere kosten. In de praktijk neemt de koper ook de inschrijving in het eigendomsregister en de overdrachtsbelasting (ITP) voor zijn rekening.
Die verdeling kun je in het voorlopig koopcontract anders afspreken. Ons advies is om het vanaf het begin op papier te zetten, zo voorkom je discussies op de dag van ondertekening. Wil je zien op welk moment elk document wordt getekend, dan lees je dat in het verkoopproces van een woning stap voor stap.
Courtage van het makelaarskantoor: wat erbij hoort
De courtage hangt af van de dienstverlening en wordt vastgelegd in de verkoopopdracht (hoja de encargo). Ter referentie: Fotocasa noemt een gebruikelijke marge van 3% tot 7% van de verkoopprijs. Niet alleen het percentage telt, maar ook wat erbij hoort: waardebepaling, professionele fotografie en video, promotie, selectie van kopers, onderhandeling en begeleiding tot bij de notaris.
Goed commercieel werk verdedigt de prijs meestal beter dan een lagere courtage. Wil je weten wat je moet vragen voordat je met een kantoor in zee gaat, dan leggen we dat uit in hoe je een makelaar kiest om je huis te verkopen.
Als je verkoopt als niet-ingezetene
Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper 3% van de prijs inhouden en als voorschot op jouw belasting aan de Belastingdienst afdragen, zoals La Vanguardia uitlegt. Daarna geef je de winst aan in de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en als de inhouding hoger is dan de verschuldigde belasting, kun je teruggave vragen.
Dat komt in de Maresme vaak voor, want veel eigenaren zijn buitenlanders of wonen een deel van het jaar elders. Is dat jouw situatie, plan de termijnen dan vanaf het begin met een belastingadviseur.
Zo bereken je wat je netto overhoudt
Om tot het nettobedrag te komen, stellen we deze volgorde voor:
- Ga uit van een realistische verkoopprijs, niet van de prijs die je graag zou willen. Onze gids over de verkoopprijs van een woning helpt je daarbij.
- Trek de openstaande hypotheek af en de kosten van de doorhaling.
- Trek de gemeentelijke meerwaardebelasting af die je hebt geschat met de rekenmachine van je gemeente.
- Bereken de IRPF over de winst, na aftrek van de aftrekbare kosten.
- Trek de certificaten en de afgesproken courtage af.
Met deze berekening vooraf, voordat je de markt op gaat, weet je precies wat je onderhandelingsruimte is en kun je met een gerust hart beslissen.
We helpen je verkopen met duidelijke cijfers
Met onze dienst om je woning in de Maresme te verkopen krijg je de waardebepaling samen met een prognose van belastingen en kosten, en we stemmen af met je administratiekantoor of adviseur zodat er bij de notaris geen verrassingen zijn. Je kunt ook bekijken hoe we de huizen te koop in de Maresme presenteren die we op de markt brengen.
Hoeveel hield je netto over als je vandaag verkocht?
We waarderen je woning op basis van echte verkopen en geven je een schatting van belastingen en kosten, zodat je je nettobedrag kent. Geheel vrijblijvend.
Veelgestelde vragen over de kosten van het verkopen van een huis
De vragen die eigenaren in de Maresme ons het vaakst stellen over belastingen en kosten.
De verkoper betaalt de gemeentelijke meerwaardebelasting aan het gemeentehuis en inkomstenbelasting (IRPF) over de eventuele vermogenswinst. Een niet-ingezetene betaalt de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen en de koper houdt 3% van de prijs in.
Volgens artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper, tenzij anders overeengekomen, de originele akte en de koper de eerste kopie en de latere kosten, zoals het register.
Nee. Sinds Koninklijk Wetsbesluit 26/2021 betaal je geen gemeentelijke meerwaardebelasting als er geen waardestijging is tussen aankoop en verkoop. Je moet dat aantonen met de akten.
De winst wordt in de spaargrondslag belast tegen tarieven van 19% tot 30% in schijven. Ze kan zijn vrijgesteld als je herinvesteert in een hoofdverblijfplaats, als je 65 of ouder bent en je hoofdverblijfplaats verkoopt, of bij een inbetalinggeving.
De kosten die inherent zijn aan de verkoop, zoals de gemeentelijke meerwaardebelasting, de courtage of de certificaten, verlagen de overdrachtswaarde en daarmee de winst waarover je belasting betaalt.
Como joven emprendedor y apasionado del sector inmobiliario, acompaña a cada cliente como si fuera un proyecto personal, combinando visión estratégica y un trato auténtico y honesto. Su especialidad es detectar oportunidades únicas en el Maresme y convertir cada propiedad en una experiencia rentable y cuidada al detalle. Su enfoque cercano y su criterio profesional lo convierten en un referente para quienes buscan invertir con confianza.